【土地法專欄】什麼是土地法104

在台灣的土地買賣實務中，最令地主與買方頭痛的法律條款之一，莫過於 《土地法》第 104 條。
這條法律的核心在於「基地優先購買權」，其目的是為了打破「地主與屋主不同人」的尷尬局面，強制推動產權合一。

一、 誰是《土地法》104 條的權利人？
根據法律規定，當基地出賣時，以下身分者依序有優先購買權：
地上權人：在他人土地上有蓋建築物或工作物權利的人。
典權人：支付典價佔有他人不動產並進行使用收益的人。
承租人：租地建屋的租賃關係人。

二、 104 條的「物權效力」：為什麼它比 34-1 條更有效？
許多地主會將《土地法》第 104 條與第 34-1 條（共有人優先購買權）混淆。
事實上，104 條具備強大的「物權效力」：

優先權最高：如果一塊地同時有「共有人」與「地上權人」想買，法律規定地上權人（104 條）優先於共有人（34-1 條）。
買賣可能無效：若賣方未依法通知優先權人就私自過戶給第三人，優先權人可以向法院主張該買賣無效，並要求塗銷登記。

這與 34-1 條僅能請求損害賠償的「債權效力」完全不同。

三、 實務流程
為了確保交易安全，豐田用地顧問 的 60 人專業團隊 在處理此類案件時，會嚴格執行以下流程：
1.書面通知：賣方與第三人簽定買賣契約後，必須以「存證信函」正式通知優先購買權人，載明同樣的交易條件與價格。
2.十日限期：優先權人在收到通知後 10 日內若未表示購買，才視為放棄權利。
3.代書審核：由專業代書確認通知程序完備，並取得放棄優先購買權的證明文件，方可辦理產權移轉登記。



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